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【資料圖】

今年春節(jié)過(guò)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一波“小陽(yáng)春”。新房市場(chǎng)，十大城市商品房成交套數(shù)脈沖式增加，3月下旬一度增至近5年同期高位。70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)自1月起環(huán)比由降轉(zhuǎn)升，其中二線城市的價(jià)格反彈最為兇猛。二手房市場(chǎng)同樣出現(xiàn)回暖，二手房出售價(jià)指數(shù)，無(wú)論是一、二線還是三、四線城市，均在2月份止跌企穩(wěn)，階段性回升。市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)回暖的預(yù)期升溫，推動(dòng)螺紋鋼價(jià)格指數(shù)在一季度穩(wěn)步回升。

一季度脈沖式回暖后，房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)數(shù)據(jù)的增長(zhǎng)走勢(shì)并未延續(xù)，并且多個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)背離，比如，供需兩端的背離，需求內(nèi)部的背離，以及供應(yīng)內(nèi)部的背離。

供需兩端，房屋銷售與投資存在分化。自年初起，商品房銷售面積累計(jì)同比跌幅顯著縮小，至4月跌幅已收斂至0.4%，存在拐頭的趨勢(shì)。而房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)同比跌幅仍在擴(kuò)大。以上表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)階段回暖主要體現(xiàn)在需求端，而暖意傳導(dǎo)至供應(yīng)端仍需時(shí)間。

需求端內(nèi)部，一、二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售出現(xiàn)分化，主要體現(xiàn)在：新房市場(chǎng)，一線城市上漲放緩，其核心區(qū)域和周邊地帶明顯劈叉，而二線城市上漲動(dòng)力強(qiáng)勁，回暖態(tài)勢(shì)顯著，三線城市則差強(qiáng)人意；二手房市場(chǎng)，雖有復(fù)蘇，但回暖主要體現(xiàn)在一線城市，二、三線城市跌幅仍未企穩(wěn)。

供應(yīng)端內(nèi)部，房地產(chǎn)鏈條內(nèi)前后端情況出現(xiàn)分化。鏈條后端，隨著去年“保交樓”的陸續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)竣工面積累計(jì)同比自年初起表現(xiàn)為正向回升，且增速持續(xù)擴(kuò)大。鏈條前端，無(wú)論是房屋新開工還是施工環(huán)節(jié)均未感受到暖意，其面積累計(jì)同比延續(xù)跌幅擴(kuò)大的趨勢(shì)。

通常，資金貸款情況反映企業(yè)投資意愿，開工情況反映企業(yè)當(dāng)下真實(shí)能力和需求。兩者是推動(dòng)房地產(chǎn)鏈條回暖的關(guān)鍵。對(duì)于建材品種如螺紋鋼，房地產(chǎn)鏈條前端的開工情況以及市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，共同影響螺紋鋼的需求。第一，從資金鏈觀察，居民端個(gè)人住房貸款余額同比增速連續(xù)放緩，而企業(yè)端自去年四季度起，住房開發(fā)貸款余額和房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額表現(xiàn)為同比加速增長(zhǎng)。以上信號(hào)表明企業(yè)端資金需求高于居民端。第二，對(duì)比開工和竣工情況，上文提到在“保交樓”推動(dòng)下，現(xiàn)階段回暖主要體現(xiàn)在竣工端。因此，結(jié)合以上情況，我們可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)投資需求相對(duì)更好，且當(dāng)下企業(yè)投資資金集中于后端竣工。隨著市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好，房?jī)r(jià)企穩(wěn)，暖意將逐步向前端開工傳導(dǎo)。

樂觀判斷，房地產(chǎn)三四季度出現(xiàn)拐點(diǎn)。那么隨著地產(chǎn)政策在需求端不斷加碼，建材二季度末供需再平衡，以及鋼市旺季預(yù)期提前交易，建材價(jià)格有望走出磨底局面。在近期價(jià)格不斷下探后，以螺紋鋼、線材為主的建材品種價(jià)格有望于三季度迎來(lái)年內(nèi)第二波反彈。（作者單位：信達(dá)期貨）