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本月關(guān)注

消費基礎(chǔ)設(shè)施納入公募REITS，支持民間投資項目發(fā)行

4月4日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》，提出認(rèn)真做好項目前期培育，支持消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs；其中更是優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。19日又在發(fā)布會表態(tài)支持符合條件的民間投資項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

此外，央行在14日的季度例會上表示要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。整體看來，本月政府對于房企融資的表態(tài)相對較少，但是政府對于REITs的大力支持對于擁有較多存量資產(chǎn)的房企是一個較大的融資利好。

(資料圖片僅供參考)

融資總量環(huán)比回落，3月小陽春后又出現(xiàn)收縮

本月80家典型房企的融資總量為522.11億元，環(huán)比減少30%，同比減少25%。房企債券發(fā)行了316.8億元，環(huán)比減少25.9%，同比減少12.5%。債券類平均融資成本為3.44%，環(huán)比下降0.28pct，同比提高0.09pct。

本月沒有境外發(fā)債，境內(nèi)融資成本為3.44%，環(huán)比下降0.28pct，主要是因為當(dāng)前發(fā)債的企業(yè)仍然主要是國企央企，這些企業(yè)的融資優(yōu)勢較為明顯，整體融資成本因此保持在較低水平。

眾安智慧生活再次提交招股書，房企配股熱度持續(xù)下降

本月沒有房企或房企旗下企業(yè)完成上市，28日眾安智慧生活再次向港交所提交了招股書。而在增發(fā)配股方面，本月14日格力地產(chǎn)的70億配股募資申請獲得了上交所受理，而萬科和保利的A股增發(fā)暫時沒有更新消息，整體看來近期房企配股融資熱度在持續(xù)下降。

01

債券發(fā)行

融資規(guī)模環(huán)比減少，3月小幅回暖后又出現(xiàn)收縮

2023年4月80家典型房企的融資總量為522.11億元，環(huán)比減少30%，同比減少25%。在3月房企融資小幅回暖之后，4月的融資規(guī)模又出現(xiàn)了同環(huán)比全面收縮。從全年累計數(shù)據(jù)來看，1-4月80家典型房企的累計融資總量為2279.33億元，同比減少22.57%。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資499.07億元，環(huán)比減少31.4%，同比減少6.5%；境外債權(quán)融資30.65億元，環(huán)比增加45.3%，同比增加17.9%；資產(chǎn)證券化融資為42.4億元，環(huán)比增加21.1%，同比減少77.7%。

4月房企發(fā)債316.8億元，環(huán)比減少25.9%，同比減少12.5%。本月沒有房企在境外發(fā)債，316.8億元全是境內(nèi)發(fā)債，環(huán)比減少25.9%，同比減少5.7%。其中，公司債發(fā)行82.7億元，環(huán)比減少16.4%，同比減少52.2%；中期票據(jù)發(fā)行140.5億元，環(huán)比減少15.4%，同比增加75.6%，境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是廈門國貿(mào)、金融街、首開股份、華僑城等國企央企。

2023年4月80家典型房企新增債券類融資成本3.44%，環(huán)比下降0.28pct，同比提高0.09pct。本月沒有境外發(fā)債，境內(nèi)融資成本為3.44%，環(huán)比下降0.28pct，主要是因為當(dāng)前發(fā)債的企業(yè)仍然主要是國企央企，這些企業(yè)的融資優(yōu)勢較為明顯，整體融資成本因此保持在較低水平。2023年1-4月80家典型房企新增債券類融資成本3.79%，較2022年全年下降0.44個百分點，其中境外債券融資成本8.92%，較2022年全年上升1.87個百分點，境內(nèi)債券融資成本3.52%，較2022年全年降低0.02個百分點。

具體企業(yè)表現(xiàn)來看，4月債券發(fā)行量最大的企業(yè)是廈門國貿(mào)，企業(yè)在本月發(fā)行了3筆共40億元的超短融以及1筆10億元的公司債。本月發(fā)行債券的企業(yè)有16家，發(fā)債企業(yè)個數(shù)環(huán)比減少3家。從發(fā)債年限來看，金融街和保利置業(yè)分別發(fā)行了2筆和1筆期限長達(dá)7年的公司債，是本月發(fā)行期限最長的債券。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，招商蛇口發(fā)行的2筆超短融利率都是2.2%，是本月房企發(fā)行的所有債券中最低。

02

債券到期及違約

本月到期948億元，合景泰富公告?zhèn)鶆?wù)違約

4月房企共有51筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為948億元，環(huán)比增加88.1%。提前關(guān)注到2023年5月將有26筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為339億元，環(huán)比減少64.24%。從到期債券規(guī)模來看，單筆金額最高是金隅集團(tuán)于2017年發(fā)行的一筆35億元的公司債。

在債務(wù)違約方面，本月28日合景泰富公告稱其2.12億元銀行借款逾期，企業(yè)首次出現(xiàn)債務(wù)違約，同時月內(nèi)已經(jīng)暴雷的中梁控股和大發(fā)地產(chǎn)都有新增債務(wù)違約。整體來看，雖然融資環(huán)境有所優(yōu)化，但是短期內(nèi)僅能惠及白名單優(yōu)質(zhì)企業(yè)，部分財務(wù)困難的房企仍較難獲得支持，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件。再加上當(dāng)前房地產(chǎn)銷售仍未全面復(fù)蘇，流動性問題仍需要行業(yè)注意。

03

IPO和增發(fā)

眾安智慧生活更新招股書，格力地產(chǎn)擬配股募資70億元

本月沒有房企或房企旗下企業(yè)完成上市，28日眾安智慧生活再次向港交所提交了招股書。整體看來，近期香港資本市場對于境內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的上市融資態(tài)度較為謹(jǐn)慎，境內(nèi)房企及旗下公司的上市積極性也相對較低。不過由于證監(jiān)會在2月17日發(fā)布了境外上市備案管理相關(guān)規(guī)則，放寬了境外募資等限制，未來房企及旗下公司的境外IPO可能會受到一定的鼓勵。

而在增發(fā)配股方面，本月14日格力地產(chǎn)的70億配股募資申請獲得了上交所受理，企業(yè)擬向珠海市國資委及城建集團(tuán)發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買其合計持有的免稅集團(tuán)100%的股權(quán)，并擬向不超過35名特定投資者發(fā)行股份募集配套資金。而萬科和保利的A股增發(fā)暫時沒有更新消息，整體看來近期房企配股融資熱度在持續(xù)下降。

04

股價變動

兩市地產(chǎn)相關(guān)股整月表現(xiàn)都較為疲軟

本月兩市的地產(chǎn)相關(guān)股表現(xiàn)都較為疲軟，兩市都僅有不到25%的地產(chǎn)股整月上漲。在H股方面，本月中海宏洋的月漲幅達(dá)到了31.3%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股。企業(yè)股價在4月上旬長期處于上升通道，而下旬則一直震蕩企穩(wěn)。企業(yè)股價的上漲主要是因為其一季度業(yè)績較為優(yōu)秀，中金公司也因為看好企業(yè)前景上調(diào)了目標(biāo)價。不過由于年報季的后續(xù)影響，大多數(shù)H股地產(chǎn)相關(guān)股的表現(xiàn)都不佳。

在A股房企方面，本月ST云城（云南城投）的漲幅較大，企業(yè)股價在月初和月末經(jīng)歷了兩次大漲，最終整月的漲幅為20.67%，成為了A股漲幅最大的房企。企業(yè)股價大漲的主要原因是由于企業(yè)近期業(yè)績良好，并且在24日向上海證券交易所申請撤銷其他風(fēng)險警示，因此受到了投資者的青睞。

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更多克而瑞月報

市場

月報

逢春節(jié)首月新房平淡二手略好，土地成交低位維持（2023年1月）

2月成交同環(huán)比漲超4成，3月局部小陽春可期（2023年2月）

3月樓市供應(yīng)激增成交熱度穩(wěn)，地市提質(zhì)縮量溫度升（2023年3月）

4月樓市供求雙降三成，滬杭集中土拍升溫（2023年4月）

并購月報

融創(chuàng)36億出售冰雪城，山東國資入主奧園220億舊改(2023年1月)

恒大、中南、旭輝紓困迎來救兵，保利打包掛牌12個碧桂園項目(2023年2月)

世茂擬出售香港兩家酒店，金茂32.4億收購綜合體(2023年3月)

世茂27億處置倫敦寫字樓，深圳國資聯(lián)手長城盤活佳兆業(yè)資產(chǎn)（2023年4月）

土地月報

成交規(guī)模降至歷史低位，溢價、流拍指標(biāo)雙雙回升（2023年1月）

成交規(guī)模延續(xù)低位，京、蘇、杭土拍回暖帶動溢價率回升（2023年2月）

成交規(guī)模降至歷史低位，溢價率維持在相對高位（2023年3月）

成交規(guī)模延續(xù)歷史低位，滬、杭集中土拍高熱“接棒”（2023年4月）

企業(yè)月報

百強銷售仍低迷，拿地投資“靜止”(2023年1月)

百強銷售同環(huán)比增長，民企投資弱復(fù)蘇 (2023年2月)

百強累計銷售同比轉(zhuǎn)正，核心城市城投托底減少 (2023年3月)

資本月報

融資環(huán)境有所改善，房企配股較為積極 (2023年1月)

不動產(chǎn)私募基金重啟，萬科等房企積極配股 (2023年2月)

公募REITs適用領(lǐng)域拓展至商業(yè)地產(chǎn)，嘉創(chuàng)地產(chǎn)完成上市(2023年3月)

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